Brak uregulowania dostępu do nieruchomości na jakiej posadowiona jest sieć cały czas przysparza dużych problemów środowisku ISP. Powodów tego stanu rzeczy jest wiele. Pierwszym problemem są sytuacje, gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości a nowy właściciel czy zarządca nie czuje powinności honorowania umowy poprzedniego dysponenta i może stwierdzić, że przebiegający przez jego działkę kabel przeszkadza. Problemem są też nieruchomości gminne i brak odpowiednich praktyk ich udostępniania.
Dodatkowo, budując sieci telekomunikacyjne, operatorzy nie zawsze mają możliwość pozyskania na czas zgód od właścicieli wszystkich działek i nieruchomości, przez które przebiegać ma infrastruktura. Powody mogą być różne, np. sieć zaplanowana na działkach, których właściciele wyjechali na dłuższy czas z kraju i brak z nimi kontaktu. Problemem może być też nieuregulowany status własnościowy nieruchomości (np. ciągnące się latami sprawy spadkowe).
Taki stan nie musi trwać jednak wiecznie, i czasem gdy sieć jest wybudowana i funkcjonuje, może nagle pojawić się zarzut bezpodstawnego korzystania z nieruchomości. Taki problem może wypłynąć przy sprzedaży sieci, kiedy kupujący będzie chciał np. wycenić tego typu ryzyko, obawiając się konieczności demontażu infrastruktury.
Kwestię tę na konferencji Krajowej Izby Komunikacji Ethernetowej w Jachrance poruszyła Katarzyna Orzeł, radca prawny z Kancelarii Brightspot, doradzając, w jaki sposób korzystać z procedur legalizacyjnych w tego typu sytuacjach.
Przypomniała, że przepisy art. 30 i 33 megaustawy uprawniają przedsiębiorców telekomunikacyjnych do uzyskania dostępu do każdej nieruchomości (prywatnej jak i publicznej) w celu posadowienia infrastruktury telekomunikacyjnej. Jednak, nawet mając podpisaną z właścicielem nieruchomości umowę dostępową na piśmie, nie do końca można być spokojnym. To dlatego, że charakter umowy dostępowej budzi wiele kontrowersji co do swej trwałości, chociażby pod kątem możliwości wypowiedzenia przez dysponenta nieruchomości lub związania jej postanowieniami następcy prawnego dotychczasowego gestora.
– Co do zasady umowy dostępowe są wypowiadalne. Dlatego brak umownego uregulowania kwestii wypowiedzenia umowy, będzie skutkował uprawnieniem udostępniającego do wypowiedzenia takiej umowy. Wątpliwość powstaje jedynie co do samego okresu wypowiedzenia – zwróciła uwagę Katarzyna Orzeł.
Jedną z dróg rozwiązania takiego problemu jest zwrócenie się do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej o wydanie decyzji dostępowej. Art. 30 megaustawy daje możliwość wnioskowania decyzji także w sytuacji, gdy infrastruktura telekomunikacyjna już istnieje, natomiast z jakiegoś powodu przestała obowiązywać dotychczasowa podstawa jej umieszczenia na terenie nieruchomości, np. umowa dostępowa została wypowiedziana przez udostępniającego. Jest więc spora szansa na pozytywne załatwienie sprawy po przeprowadzeniu postępowania negocjacyjnego z właścicielem lub zarządcą budynku. Co istotne, decyzja administracyjna – ze swej natury – jest stosunkiem trwałym, niewypowiadalnym rozstrzygnięciem. Jej uchylenie lub zmiana może być przeprowadzona jedynie w trybie administracyjnym.
– Zawsze jednak operator, zabiegając o dostęp do nieruchomości, powinien dla własnego bezpieczeństwa zadbać, by w umowie znalazły się postanowienia limitujące uprawnienie udostępniającego do wypowiedzenia umowy jedynie do ważnych przyczyn, związanych z postawą samego operatora – podkreśliła Katarzyna Orzeł.
Kluczową kwestią dla UKE przy wydawaniu decyzji dostępowej w sytuacji, gdy infrastruktura już istnieje, jest wykazanie przez operatora, że wcześniej dysponował uprawnieniem do jej nieruchomości. W przeciwnym wypadku organ może odmówić wydania decyzji.
Innym sposobem na rozwiązanie problemu może być ustanowienie służebności przesyłu, co regulują przepisy kodeksu cywilnego. Jak zauważyła Katarzyna Orzeł, przy braku podstawy uprawniającej do korzystania z nieruchomości, instytucja służebności przesyłu ma tę zaletę, że umożliwia legalizację dostępu jedynie z obowiązkiem zapłaty za okresy bezumownego korzystania. Możliwe jest także zasiedzenie samej służebności z upływem odpowiednio 20 lub 30 lat.
– Takie rozwiązanie jest niekiedy zbawienne dla operatorów, zwłaszcza w sytuacji, gdy istnieje problem wykazania posiadania uprawnienia do posadowienia infrastruktury na nieruchomości, a jej dysponent sprzeciwia się umieszczeniu i żąda usunięcia – wyjaśniała prawniczka z Kancelarii Brightspot.
Przy czym – jak zastrzegła – rozwiązanie to powinno być stosowane w ostatniej kolejności (gdy inne drogi zawiodą), bowiem ustanowienie służebności jest zawsze odpłatne (chyba że strony postanowią inaczej, co jest rzadkością). Dodatkowo będzie pociągało za sobą koszty postępowania sądowego, obowiązek uiszczenia opłat notarialnych oraz może wiązać się z koniecznością powołania biegłego, którego wynagrodzenie pokrywają strony.
Katarzyna Orzeł zwróciła też uwagę, że umowę o dostępie do nieruchomości można wpisać do księgi wieczystej. To zaś skutkuje tym, że – z mocy prawa – staje się ona obowiązująca dla każdego następnego dysponenta czy właściciela danej nieruchomości.
Jeżeli powyższy temat Państwa zainteresował, zapraszamy do kontaktu.
