Kolejne nowelizacje ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. 2010 r., nr 106, poz. 675 z późń. zm.) – dalej: Ustawa o wspieraniu – wprowadziły na podstawie art. 30 zasadę nieodpłatnego dostępu telekomunikacyjnego do budynków. Dodatkowo, w orzecznictwie Prezesa UKE obejmującym decyzje o dostępie zarysowała się praktyka dająca kosztem właścicieli budynków nieuzasadnione przywileje przedsiębiorcom telekomunikacyjnym ubiegającym się o uzyskanie dostępu do nieruchomości.
Obecna linia orzecznicza nie bierze pod uwagę (bądź bierze w niewystarczającym stopniu) specyfiki budynków komercyjnych – biurowych i usługowych –która ma zasadnicze znaczenie dla ustalania zasad dostępu telekomunikacyjnego, i która powoduje, że zasady tego dostępu powinny być jakościowo odmienne niż w przypadku budynków mieszkalnych. Traktowanie obu kategorii jednakowo, prowadzić może do pokrzywdzenia właścicieli budynków komercyjnych jak i do naruszenia praw najemców w tych budynkach.
Nie ma wątpliwości, że budynki komercyjne (przede wszystkim biurowe i galerie handlowe) oraz budynki o charakterze mieszkalnym wykazują istotne odrębności, które wymagają odmiennego podejścia w zakresie ustalania zasad dostępu telekomunikacyjnego.
Na konieczność praktycznego i prawnego rozróżnienia obu kategorii budynków wskazują następujące okoliczności:
a. Charakter prawny abonenta w budynkach mieszkalnych i najemcy będącego abonentem w budynkach komercyjnych.
W budynkach mieszkalnych (wielomieszkaniowych) abonent jest właścicielem lub quasi właścicielem (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) lokalu, który zajmuje. Powinien mieć zatem większą swobodę decydowania o sposobie dostępu do usług telekomunikacyjnych.
W budynkach komercyjnych właściciel budynku jest także właścicielem wszystkich lokali znajdujących się w budynku, zaś jego najemcy są abonentami, którzy jedynie z nich korzystają na podstawie stosunku obligacyjnego. Tym samym właściciel budynku komercyjnego powinien mieć znacznie większą możliwość decydowania o strukturze świadczenia usług telekomunikacyjnych w budynku oraz o infrastrukturze telekomunikacyjnej znajdującej się w poszczególnych lokalach.
b. Rynkowe mechanizmy regulacyjne
Rynek usług telekomunikacyjnych w przypadku budynków komercyjnych jest ściśle związany z rynkiem najmu lokali użytkowych. W obecnych realiach gospodarczych, kiedy ilość lokali komercyjnych czekających na wynajem jest znacznie większa niż popyt, właściciele budynków komercyjnych dokładają wszelkich (rozsądnych) starań, aby zaproponować potencjalnym najemcom jak najbardziej atrakcyjną ofertę wynajmu.
W szczególności rodzaj i zakres świadczonych usług telekomunikacyjnych kształtują oczekiwania najemców. W praktyce to oni decydują jaki operator i w jakiej technologii będzie świadczył usługi w wynajmowanym lokalu, a rolą właściciela budynku jest spełnić te oczekiwania.
